Theo khoản 15, điều 3, Luật xây dựng 2014 cho rằng: Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn và chi phí nhất định. Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng [1]

   Theo V Pokolenko và cộng sự, 2023 cho rằng: Dự án đầu tư xây dựng thực chất được coi là dự án đầu tư tập trung vào công trình xây dựng. Các dự án này liên quan đến nhiều khía cạnh khác nhau như phát triển, ước tính chi phí, đánh giá rủi ro và tối ưu hóa. Việc phát triển các dự án như vậy được coi là một hình thức hoạt động đầu tư hiện đại trên thị trường bất động sản, nhấn mạnh việc sử dụng công nghệ thông tin và cách tiếp cận hệ thống tổng hợp [2]

Trong mỗi Dự án đầu tư xây dựng công trình thường tồn tại nhiều mục tiêu khác nhau, các mục tiêu ấy có thể không đồng hướng thậm chí mâu thuẫn nhau. Thông thường Dự án đầu tư xây dựng công trình có các mục tiêu sau:

- Mục tiêu về kỹ thuật - công nghệ: quy mô, cấp công trình, các yêu cầu về độ bền chắc, về công năng sử dụng, về công nghệ sản xuất, về mỹ thuật, chất lượng,...

- Mục tiêu về kinh tế tài chính: chi phí nguồn lực tối thiểu, thời gian xây dựng ngắn,...

- Mục tiêu về kinh tế xã hội: cảnh quan, môi trường sinh thái, khả năng thu hút lao động, tạo việc làm, tiết kiệm đất đai,...

- Các mục tiêu khác: mục tiêu chính trị, an ninh, quốc phòng, trật tự, an toàn xã hội,

Mỗi công trình xây dựng đều có những đặc điểm kiến trúc, kết cấu, địa điểm xây dựng, không gian và thời gian xây dựng không giống nhau, đặc điểm này tạo ra tính duy nhất của dự án đầu tư xây dựng. Tính duy nhất của dự án đầu tư xây dựng công trình phản ánh tính không lặp lại của dự án, gây khó khăn không ít cho việc tiên liệu chi phí và thời gian trong quá trình thực hiện dự án cũng như cho việc tiên liệu các rủi ro có thể xảy ra đối với dự án. Mỗi công trình xây dựng đều có địa điểm xây dựng riêng xác định và gắn liền với đất. Đặc điểm này đòi hỏi phải có mặt bằng thì mới có thể thực hiện được dự án đầu tư xây dựng. Chính vì thế, đất còn là thành phần chịu lực của công trình, là thành phần chiếm giá trị lớn của dự án và thường vấp phải nhiều trở ngại, gây ách tắc, phát sinh nhiều loại chi phí cho khâu giải phóng mặt bằng hoặc kéo theo những bất cập về chất lượng công trình.

Sản phẩm cuối cùng của dự án đầu tư xây dựng công trình là công trình được xây dựng xong hoàn thành bàn giao cho khai thác, sử dụng. Do khối lượng công việc rất lớn và phải trải qua nhiều công đoạn khác nhau nên thời gian xây dựng công trình thường dài. Vốn đầu tư cho xây dựng công trình cũng thường rất lớn.

Do khối lượng và kích thước lớn, thi công chủ yếu lộ thiên, thời gian xây dựng dài nên chịu tác động nặng nề, nhiều mặt về thời tiết, khí và trượt giá.

Thời gian thực hiện dự án, thời điểm khởi công và kết thúc, tổng mức chi phí cho việc thực hiện dự án đã được xác định. Những ràng buộc này thường gây sức ép đối với các nhà thầu xây dựng trong quá trình thực hiện dự án, mặt khác nó thường mâu thuẫn với các mục tiêu của nhà thầu xây dựng, vì thế việc hoàn thành mục tiêu tổng thể (kết quả, thời gian, chi phí) của dự án đầu tư xây dựng thường rất khó khăn trong thực tế.

Dự án đầu tư xây dựng công trình thường phải thực hiện trong một thời gian dài, thậm chí kéo dài nhiều năm và thực hiện trong điều kiện môi trường tự nhiên. Vì thế, có rất nhiều yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến dự án đầu tư xây dựng. Các yếu tố này có thể làm cho dự án không thành công như dự kiến ban đầu. Dự án có thể bị tăng chi phí, kéo dài thời gian thực hiện, có thể làm giảm sút hiệu quả đầu tư.

Trong thị trường xây dựng, sản phẩm xây dựng có một đặc điểm hết sức khác biệt với các loại hình sản phẩm khác đó là:

- Người mua phải ngã giá mua sản phẩm khi chúng chưa hiện diện - sản phẩm (công trình xây dựng, dịch vụ xây lắp) được người bán khi mình chưa làm ra;

- Hoạt động sản xuất và trao đổi diễn ra đồng thời;

- Hoạt động trao đổi sản phẩm vừa có tính giai đoạn, vừa có tính lâu dài;

- Chi phí phát sinh luôn nảy sinh;

- Sản phẩm xây dựng có thể phải đưa vào sử dụng trước từng phần. Chính những đặc điểm này dẫn đến các rủi ro, bất định về chất lượng sản phẩm, tiến độ thực hiện và chi phí thực hiện.

Vai trò của dự án đầu tư xây dựng được xét đối với các chủ thể:

+ Lập dự án đầu tư là việc tính toán trước một cách toàn diện về những giải pháp kinh tế - kỹ thuật về kế hoạch bỏ vốn, huy động vốn, kế hoạch kỹ thuật triển khai đầu tư, kế hoạch tổ chức khai thác… nhằm đạt được mục đích đầu tư của Chủ đầu tư. Việc nghiên cứu tính toán trước khi đầu tư này cho phép chủ đầu tư lường trước được khó khăn, thuận lợi, loại trừ được những rủi ro có thể xảy ra. Vì vậy dự án đầu tư là căn cứ quan trọng nhất để Chủ đầu tư quyết định có hay không đầu tư.

+ Dự án đầu tư là căn cứ quan trọng để theo dõi, đánh giá và điều chỉnh kịp thời những tồn đọng và vướng mắc trong quá trình thực hiện và khai thác công trình.

+  Mặt khác, dự án đầu tư là tài liệu quan trọng để mời gọi đối tác liên doanh, tham gia đầu tư.

+ Dự án đầu tư là căn cứ quan trọng để xem xét, xử lý những vấn đề về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia đầu tư, cũng là cơ sở pháp lý để giải quyết khi có tranh chấp giữa các bên tham gia đầu tư.

- Đối với các cơ quan quản lý nhà nước: Dự án đầu tư là cơ sở để các cơ quan quản lý Nhà nước xem xét, thẩm tra cấp giấy chứng nhận đầu tư, thẩm định phê duyệt, cấp giấy phép đầu tư.

- Đối với các tổ chức, định chế tài chính: Dự án đầu tư là tài liệu quan trọng để thuyết phục các tổ chức, định chế tài chính tài trợ cho vay vốn.

    Với những vai trò quan trọng như vậy nên việc nghiên cứu lập dự án đầu tư phải được hết sức coi trọng. Cần tập trung đầu tư nhân lực có kinh nghiệm, nguồn tài chính đảm bảo với các phương tiện hỗ trợ cần thiết để kết quả nghiên cứu của dự án đảm bảo chất lượng, là tài liệu tin cậy để đề xuất các quyết định chính xác.

- Căn cứ công năng phục vụ, tính chất chuyên ngành của công trình và mục đích quản lý, dự án đầu tư xây dựng được phân loại thành các dự án sau [6]:

+ Dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng;

+ Dự án đầu tư xây dựng công trình công nghiệp;

+ Dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật;

+ Dự án đầu tư xây dựng công trình giao thông;

+ Dự án đầu tư xây dựng công trình phục vụ nông nghiệp và phát triển nông thôn;

+ Dự án đầu tư xây dựng công trình quốc phòng, an ninh;

+ Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và dự án đầu tư xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp khác.

- Căn cứ nguồn vốn sử dụng và hình thức đầu tư, dự án đầu tư xây dựng được phân loại thành các dự án sau [6]:

+ Dự án sử dụng vốn đầu tư công;

+ Dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài đầu tư công;

+ Dự án PPP;

+ Dự án sử dụng vốn khác.

- Dự án đầu tư xây dựng được sử dụng một hoặc nhiều nguồn vốn khác nhau; có một hoặc nhiều công trình với loại và cấp khác nhau.

    Dự án đầu tư xây dựng không phân biệt các loại nguồn vốn sử dụng phải đáp ứng các yêu cầu được quy định tại Điều 51 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), cụ thể như sau [1]:

- Phù hợp với quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch xây dựng, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại địa phương nơi có dự án đầu tư xây dựng.

- Có phương án công nghệ và phương án thiết kế xây dựng phù hợp.

- Bảo đảm chất lượng, an toàn trong xây dựng, vận hành, khai thác, sử dụng công trình, phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu.

- Bảo đảm cấp đủ vốn đúng tiến độ của dự án, hiệu quả tài chính, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án.

- Tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.

- Theo khoản 1, điều 50 Luật Xây dựng 2014 [1] thì trình tự đầu tư xây dựng có 03 giai đoạn gồm chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng, trừ trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ.

+ Giai đoạn chuẩn bị dự án gồm các công việc [1]: khảo sát xây dựng; lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư, quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu có); lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng phục vụ lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng; lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng để phê duyệt dự án, quyết định đầu tư xây dựng và thực hiện các công việc cần thiết khác liên quan đến chuẩn bị dự án;

+ Giai đoạn thực hiện dự án gồm các công việc [1]: chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); khảo sát xây dựng; lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng; cấp giấy phép xây dựng (đối với công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng); lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng xây dựng; thi công xây dựng công trình; giám sát thi công xây dựng; tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành; vận hành, chạy thử; nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng; bàn giao công trình đưa vào sử dụng và các công việc cần thiết khác;

+ Giai đoạn kết thúc xây dựng gồm các công việc [1]: Quyết toán hợp đồng xây dựng, quyết toán dự án hoàn thành, xác nhận hoàn thành công trình, bảo hành công trình xây dựng, bàn giao các hồ sơ liên quan và các công việc cần thiết khác.

+ Dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A sử dụng vốn đầu tư công; 

+ Dự án PPP theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư; 

+ Dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ theo quy định Luật Đầu tư;

- Theo điều 52, Luật xây dựng 2014, khi đầu tư xây dựng, chủ đầu tư phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, trừ trường hợp sau [1]:

+ Dự án đầu tư xây dựng chỉ cần lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng trong các trường hợp sau:

Công trình xây dựng sử dụng cho mục đích tôn giáo;

Công trình xây dựng quy mô nhỏ và công trình khác do Chính phủ quy định.

+ Khi xây dựng nhà ở riêng lẻ, chủ đầu tư không phải lập dự án hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.

* Nội dung Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng [1]

- Thiết kế cơ sở được lập để đạt được mục tiêu của dự án, phù hợp với công trình xây dựng thuộc dự án, bảo đảm sự đồng bộ giữa các công trình khi đưa vào khai thác, sử dụng. Thiết kế cơ sở gồm thuyết minh và các bản vẽ thể hiện các nội dung sau:

+ Vị trí xây dựng, hướng tuyến công trình, danh mục và quy mô, loại, cấp công trình thuộc tổng mặt bằng xây dựng;

+ Phương án công nghệ, kỹ thuật và thiết bị được lựa chọn (nếu có);

+ Giải pháp về kiến trúc, mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng công trình, các kích thước, kết cấu chính của công trình xây dựng;

+ Giải pháp về xây dựng, vật liệu chủ yếu được sử dụng, ước tính chi phí xây dựng cho từng công trình;

+ Phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài công trình, giải pháp phòng, chống cháy, nổ;

+ Tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng và kết quả khảo sát xây dựng để lập thiết kế cơ sở.

- Các nội dung khác của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng gồm:

+ Sự cần thiết và chủ trương đầu tư, mục tiêu đầu tư xây dựng, địa điểm xây dựng và diện tích sử dụng đất, quy mô công suất và hình thức đầu tư xây dựng;

+ Khả năng bảo đảm các yếu tố để thực hiện dự án như sử dụng tài nguyên, lựa chọn công nghệ thiết bị, sử dụng lao động, hạ tầng kỹ thuật, tiêu thụ sản phẩm, yêu cầu trong khai thác sử dụng, thời gian thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng xây dựng, tái định cư (nếu có), giải pháp tổ chức quản lý thực hiện dự án, vận hành, sử dụng công trình và bảo vệ môi trường;

+ Đánh giá tác động của dự án liên quan đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tái định cư;

Bảo vệ cảnh quan, môi trường sinh thái, an toàn trong xây dựng, phòng, chống cháy, nổ và các nội dung cần thiết khác;

+ Tổng mức đầu tư và huy động vốn, phân tích tài chính, rủi ro, chi phí khai thác sử dụng công trình, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án;

Kiến nghị cơ chế phối hợp, chính sách ưu đãi, hỗ trợ thực hiện dự án;

+ Các nội dung khác có liên quan

Căn cứ khoản 3 Điều 5 Nghị định 15/2021/NĐ-CP quy định trừ trường hợp người quyết định đầu tư có yêu cầu lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, dự án đầu tư xây dựng công trình chỉ cần yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng gồm [6]:

- Dự án đầu tư xây dựng sử dụng cho mục đích tôn giáo;

- Dự án đầu tư xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, nâng cấp có tổng mức đầu tư dưới 15 tỷ đồng (không bao gồm tiền sử dụng đất);

- Dự án đầu tư xây dựng có nội dung chủ yếu là mua sắm hàng hóa, cung cấp dịch vụ, lắp đặt thiết bị công trình hoặc dự án sửa chữa, cải tạo không ảnh hưởng đến an toàn chịu lực công trình có giá trị chi phí phần xây dựng dưới 10% tổng mức đầu tư và không quá 05 tỷ đồng (trừ dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư).

- Sự cần thiết; mục tiêu, địa điểm xây dựng công trình;